На сьогоднішній день жодна маніпуляція земельною ділянкою не обходиться без оцінки соток. Саме ця процедура визначає вартість землі на ринку нерухомості. Тому вкрай важливо знати основні принципи оцінки земельної ділянки. Сьогодні стаття розповість про те, як вона здійснюється.
Суть оцінки земельної ділянки
Ринкова оцінка земельних ділянок передбачає визначення їх вартості або вартості права їх оренди. В першу чергу, вирішальними факторами при оцінці є:
- місце розташування;
- сприятливість зовнішніх чинників;
- попит і пропозиція на відповідному ринку;
- еквівалентна корисність в порівнянні з іншою ділянкою.
Також під час оцінки відбувається облік можливостей підключення до комунікацій в разі спорудження будинку, їх якісний і кількісний склад. Крім того, невід'ємними складовими будь-якої оцінки ділянки є такі показники як інженерно-геологічні та інженерно-геодезичні дослідження. Саме вони допомагають визначити склад грунту, його стан, загальні властивості і показники рельєфу певної місцевості. Всі ці показники є вкрай важливими, якщо на ділянці в подальшому планується будівництво або аграрні роботи, тобто в більшості випадків.
Варто відзначити, що ринкова, або іншими словами кадастрова оцінка земельних ділянок важлива не тільки для земельного власника, а й для держави. Важливість процесу оцінки визначається в більшій мірі двома показниками.
- Завдяки оцінним маніпуляціям можна визначити цінність землі в складі природних ресурсів та вартості окремо взятих ділянок.
- Без оцінки землі неможливо визначити реальну плату за неї. Тобто, людина, яка вирішила продати ділянку, не зможе цього зробити, просто через те, що не впевнений в тому, яку суму за нього вимагати.
Хто може стати суб'єктом оціночної діяльності?
Оцінка чогось передбачає наявність оцінюваних об'єктів і суб'єктів. Другими є оцінювачі і особи, які «надають» ділянку. Оцінка соток традиційно проводиться наступними представниками:
- фізичними особами. Ними виступають практикуючі суб'єкти підприємницької діяльності, які мають відповідний документ (свідоцтво оцінювача і ліцензію) і пройшли підготовку в цьому напрямку;
- юридичними особами. Це суб'єкти господарської діяльності незалежно від їх організаційно-правої форми, які отримали ліцензію на проведення робіт із землеустрою;
- юридичними особами іншого типу. Ними є суб'єкти господарювання, незалежно від їх організаційно-правої форми та форми володіння, які мають оцінювачів з грошово-експертну грошову оцінку землі з ліцензією на виконання даного роду робіт відповідно до закону;
- органами виконавчої влади та місцевого самоврядування, але за умови, що вони проводять управління у земельнооценочной сфері.
Це чотири основних «представництва», які мають право здійснювати оцінку землі. Всі суб'єкти спеціально навчаються для проведення оціночних маніпуляцій із землею і роблять це по-особливому принципом. Якщо вам потрібна оцінка будинку або земельної ділянки - звертайтеся тільки до професіоналів, в іншому випадку ви ризикуєте «влетіти в копієчку».
Основні види оцінки земельних ділянок
Не можна забувати, що законодавча система тієї чи іншої країни може істотно відрізняться. Оскільки види оцінки земельних ділянок визначаються згідно із законами, то вони можуть бути різні в різних країнах. Незважаючи на це, можна виділити наступні види оціночних маніпуляцій із землею.
- Грошова оцінка землі. Проводиться при потребі економічного регулювання земельних відносин під час укладання цивільно-правових угод, іншими словами - вона проводиться для визначення точної вартості конкретної земельної ділянки. Також цей вид оцінки призначають при визначенні ставки земельного податку.
- Економічна оцінка землі. Дана маніпуляція проводиться для збору даних, які в подальшому стануть основою при проведенні нормативної грошової оцінки землі, визначенні економічної придатності земель з аграрним призначенням для вирощування сільськогосподарських культур, аналізі ефективності використання ділянки в порівнянні з іншими природними ресурсами.
- Бонітування ґрунтів. Вона передбачає збір даних, які згодом стануть складовою частиною державного земельного кадастру та основою для економічної оцінки сільськогосподарських угідь. Також завдяки бонітування ґрунтів визначається екологічна придатність грунту для вирощування культур сільськогосподарського призначення та лісогосподарського виробництва.
Ці підходи до оцінки земельних ділянок є основними і дозволяють визначити найбільш значущі фактори і всебічно вивчити ступінь придатності соток.
Методи оцінки земельних ділянок
Оцінка землі - складне завдання. Тут варто бути гранично уважним, не випустити з уваги навіть найдрібніші деталі. Так, крім усього іншого варто згадати про те, за якими підходами здійснюється оцінка землі. Вони включають в себе:
- прибутковий (капіталізація чистого прибутку, яка буде додаватися від використання земельної ділянки);
- порівняльний (порівняння вартості продажу подібних земельних ділянок);
- метод залишку землі (облік витрат на поліпшення земельної ділянки).
Найчастіше оцінку землі проводять згідно порівняльного підходу. Він є найбільш пріоритетним і привабливим, тому що максимально орієнтований на специфіку ринку. Єдина складність використання цього методу - відсутність розвиненого ринку землі, а також поправок, які суттєво впливають на вартість соток.
Прибутковий підхід призначають не так часто. Але його не можна залишати без уваги, адже не рідко його використовують в тому випадку, якщо ділянка приносить прибуток від господарської діяльності або від його оренди. Тобто, так можна чітко відстежити «перспективи» ділянки, його здатність приносити дохід надалі.
Підхід залишку землі застосовується при оцінці земельної ділянки поліпшеного типу. Визначення витрат тут визначають спираючись на ринкову вартість цих поліпшень, за умови найбільш ефективного використання землі.
Оцінка земельної ділянки - дуже складний і відповідальний процес. Тому вкрай важливо серйозно підійти до вибору оцінювача, проконсультуватися і відстежити його досвід в даній сфері. Від цього безпосередньо залежить, чи буде ваша маніпуляція вдалим прикладом оцінки земельної ділянки або стане сумним досвідом вашому житті.
Почати обговорення ...