დღემდე, მიწის ნაკვეთის მანიპულირება არ არის შეფასების გარეშე. ეს არის ეს პროცედურა, რომელიც განსაზღვრავს მიწის ღირებულებას უძრავი ქონების ბაზარზე. აქედან გამომდინარე, ძალიან მნიშვნელოვანია მიწის შეფასების ძირითადი პრინციპები. დღეს სტატია გეტყვით იმაზე, თუ როგორ ხორციელდება იგი.
მიწის შეფასების არსი
მიწის ბაზრის შეფასება გულისხმობს მათი ღირებულების განსაზღვრას ან იჯარის უფლების ღირებულებას. უპირველეს ყოვლისა, გადამწყვეტი ფაქტორები შეფასებით:
- საიდან;
- ხელსაყრელი გარე ფაქტორები;
- მიწოდება და მიწოდება შესაბამის ბაზარზე;
- ეკვივალენტური კომუნალური შედარებით სხვა საიტზე.
ასევე შეფასებისას, კომუნიკაციების დაკავშირების შესაძლებლობები ხდება სახლის შენობის, მათი მაღალი ხარისხის და რაოდენობრივი შემადგენლობის შემთხვევაში. გარდა ამისა, საიტის ნებისმიერი შეფასების განუყოფელი კომპონენტები არიან ინდიკატორები, როგორიცაა საინჟინრო და გეოლოგიური და საინჟინრო და გეოდეზიური კვლევები. ისინი, ვინც ხელს უწყობს ნიადაგის შემადგენლობას, მის მდგომარეობას, ზოგად თვისებებს და გარკვეულ ტერიტორიას რელიეფის მაჩვენებლებს. ყველა ეს ინდიკატორი ძალიან მნიშვნელოვანია, თუ სამშენებლო ან აგრარული სამუშაოები დაგეგმილია საიტზე, რაც უმეტეს შემთხვევაში.
აღსანიშნავია, რომ ბაზარი, ან სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, მიწის ნაკვეთების საკადასტრო შეფასება მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ მიწის მესაკუთრეს, არამედ სახელმწიფოსთვისაც. შეფასების პროცესის მნიშვნელობა განისაზღვრება ორ ინდიკატორთან შედარებით.
- სავარაუდო მანიპულაციების წყალობით, შესაძლებელია დედამიწის ღირებულების განსაზღვრა ბუნებრივი რესურსების შემადგენლობაში და ინდივიდუალური სექციების ღირებულებაში.
- მიწის შეფასების გარეშე, შეუძლებელია რეალური საფასურის განსაზღვრა. ანუ, პირი, რომელმაც გადაწყვიტა გაყიდოს ნაკვეთი ვერ შეძლებს ამის გაკეთებას, უბრალოდ იმის გამო, რომ ის არ იქნება დარწმუნებული, თუ რა თანხა მოითხოვს მას.
ვინ შეიძლება გახდეს შეფასების საგანი?
რაღაცის შეფასება გულისხმობს სავარაუდო ობიექტებისა და სუბიექტების არსებობას. მეორე არის შემფასებლები და პირები, რომლებიც "უზრუნველყოფენ" საიტზე. ჰექტარების შეფასება ტრადიციულად ხორციელდება შემდეგი წარმომადგენლების მიერ:
- ფიზიკური პირები. ისინი სამეწარმეო საქმიანობის პრაქტიკულ საქმიანობას წარმოადგენს, რომელსაც აქვს შესაბამისი დოკუმენტი (შემფასებელი და ლიცენზიის მოწმობა) და ამ მიმართულებით მომზადებულია;
- იურიდიული პირები. ეს არის ეკონომიკური საქმიანობის სუბიექტები, მიუხედავად მათი ორგანიზაციული და სწორი ფორმით, რომლებიც ლიცენზირებულია მიწის მართვის შესახებ მუშაობისთვის;
- სხვა ტიპის იურიდიული პირები. ისინი არიან ბიზნეს სუბიექტები, მიუხედავად მათი ორგანიზაციული და მარჯვენა ფორმითა და საკუთრების ფორმისა და საკუთრების ფორმის შესახებ, რომლებსაც აქვთ ფულადი სახსრების შეფასების ლიცენზიით კანონით ამგვარი სამუშაოს შესრულების ლიცენზიით;
- აღმასრულებელი ხელისუფლება და ადგილობრივი თვითმმართველობა, მაგრამ იმ პირობით, რომ ისინი მართავს მართვის სფეროში მიწის შეფასების სფეროში.
ეს არის ოთხი ძირითადი "წარმომადგენლობითი ოფისი", რომელსაც უფლება აქვს შეაფასოს დედამიწა. ყველა სუბიექტი სპეციალურად მომზადებულია მიწის ნაკვეთებთან სავარაუდო მანიპულაციების ჩასატარებლად და სპეციალურ პრინციპს. თუ თქვენ გჭირდებათ სახლის შეფასება ან მიწის ნაკვეთი - საკონტაქტო მხოლოდ პროფესიონალები, წინააღმდეგ შემთხვევაში თქვენ რისკავს "საფრენი პენი".
მიწის შეფასების ძირითადი სახეები
ჩვენ არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ კონკრეტული ქვეყნის საკანონმდებლო სისტემა მნიშვნელოვნად განსხვავდება. მას შემდეგ, რაც მიწის შეფასების სახეები განისაზღვრება კანონების მიხედვით, ისინი შეიძლება განსხვავდებოდეს სხვადასხვა ქვეყნებში. მიუხედავად ამისა, შეიძლება გამოირჩეოდეს მანიპულაციების შემდეგი ტიპები.
- მიწის ნაკვეთის შეფასება. იგი სამოქალაქო სამართლის ხელშეკრულების დასასრულს, მიწის ურთიერთობების ეკონომიკური რეგულირების აუცილებლობას ახორციელებს, სხვა სიტყვებით, იგი ხორციელდება კონკრეტული მიწის ნაკვეთის ზუსტი ღირებულების განსაზღვრისათვის. ასევე, ამ ტიპის შეფასება დადგენილია მიწის საგადასახადო განაკვეთის განსაზღვრისას.
- მიწის ეკონომიკური შეფასება. ეს მანიპულირება ხორციელდება მონაცემთა შეგროვებისთვის, რომელიც მოგვიანებით გახდება საფუძველი დედამიწის მარეგულირებელი მონეტარული შეფასების საფუძველზე, სასოფლო-სამეურნეო მიზნებისათვის სასოფლო-სამეურნეო მიზნებისათვის კულტურების გაშენების მიზნით სასოფლო-სამეურნეო მიზნებისათვის, გამოყენების ეფექტურობის ანალიზისთვის სხვა ბუნებრივი რესურსების შედარებით საიტი.
- Bonirating ნიადაგი. იგი ითვალისწინებს მონაცემების შეგროვებას, რომელიც შემდგომში ხდება სახელმწიფო მიწის ნაკვეთის განუყოფელი ნაწილი და აგრარული მიწების ეკონომიკური შეფასების საფუძველი. ასევე, ნიადაგის ბონმიზაციის წყალობით, ნიადაგის გარემოსდაცვითი ფიტნეს განისაზღვრება სასოფლო-სამეურნეო და სატყეო წარმოების კულტურების გაშენება.
მიწის ნაკვეთების შეფასების ეს მიდგომა ფუნდამენტურია და საშუალებას იძლევა, რომ განსაზღვროს ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტორები და სრულად შეისწავლოს ჰექტარზე ვარგისიობის ხარისხი.
მიწის ნაკვეთების შეფასების მეთოდები
მიწის აღმოფხვრა რთული ამოცანაა. ეს უნდა იყოს ძალიან ყურადღებიანი, არ დაკარგოს დანახვაზე თუნდაც ყველაზე პატარა დეტალები. ასე რომ, სხვა საკითხებთან ერთად, აღსანიშნავია, თუ რა მიდგომას ახორციელებს მიწა. Ისინი შეიცავენ:
- მომგებიანი (წმინდა მოგების კაპიტალიზაცია, რომელიც დაემატება მიწის გამოყენებას);
- შედარებითი (ასეთი მიწის ნაკვეთების გაყიდვის ღირებულება);
- დედამიწის ნარჩენების მეთოდი (მიწის ნაკვეთის გაუმჯობესების ხარჯების ხარჯები).
ყველაზე ხშირად, მიწის შეფასება ხორციელდება შედარებითი მიდგომის მიხედვით. ეს არის ყველაზე პრიორიტეტი და მიმზიდველი, როგორც ბაზარზე სპეციფიკაზე. ამ მეთოდის გამოყენების ერთადერთი სირთულე არის განვითარებული მიწის ბაზრის ნაკლებობა, ასევე ცვლილებები, რომლებიც მნიშვნელოვნად აისახება ჰექტარზე.
შემოსავლის მიდგომა არ არის ასე ხშირად. მაგრამ ეს არ არის ყურადღების გარეშე დარჩენილი, რადგან ეს არ არის იშვიათად გამოყენებული, თუ საიტი მოაქვს მოგება ეკონომიკური საქმიანობისგან ან იჯარით. ანუ, თქვენ შეგიძლიათ ნათლად აკონტროლოთ "პერსპექტივები" საიტი, მისი უნარი გენერირება შემოსავალი მომავალში.
მიწის ნაკვეთის მიდგომა გამოიყენება გაუმჯობესებული ტიპის მიწის ნაკვეთის შეფასებისას. აქ განსაზღვრავს ხარჯების განსაზღვრა ამ გაუმჯობესების საბაზრო ღირებულებას, მიწის ყველაზე ეფექტურ გამოყენებას.
მიწის ნაკვეთის შეფასება ძალიან რთული და პასუხისმგებელი პროცესია. აქედან გამომდინარე, აუცილებელია სერიოზულად მივუდგეთ შემფასებლის შერჩევას, კონსულტაციას და მის გამოცდილებას ამ სფეროში. აქედან პირდაპირ დამოკიდებულია იმაზე, თუ არა თქვენი მანიპულირება მიწის ნაკვეთის შეფასების წარმატებული მაგალითი ან თქვენი ცხოვრების სამწუხარო გამოცდილება.
დისკუსიის დაწყება ...